ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΑΓΟΡΑΣ ΚΑΙ ΠΩΛΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Η αγορά και η πώληση ακινήτων είναι μια γραπτή συμφωνία μεταξύ δύο νομικών ή φυσικών προσώπων (πωλητής και αγοραστής), με την οποία μεταβιβάζεται το ακίνητο σε συμφωνημένη τιμή.
Το πρώτο βήμα προς τη σύναψη συμφωνίας αγοράς είναι η υπογραφή προσυμφώνου ή ιδιωτικού συμφωνητικού μεταξύ των μερών.
Στο ιδιωτικό συμφωνητικό περιλαμβάνονται κατ' ελάχιστον το τίμημα, οι ειδικοί όροι και προϋποθέσεις και μια ρήτρα για την περίπτωση που ένα από τα μέρη υπαναχωρήσει. Κατά την υπογραφή του εγγράφου αυτού, ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει προκαταβολή (αμοιβή δέσμευσης),η οποία αποδεικνύεται από το ιδιωτικό συμφωνητικό.
Μετά την υπογραφή του προσωρινού ή ειδικού συμβολαίου, το δεύτερο σημαντικό βήμα για την εξασφάλιση αγοραστή είναι να εξετάσει ο δικηγόρος τον τίτλο ιδιοκτησίας του ακινήτου στο εξουσιοδοτημένο κτηματολόγιο ή κτηματολογικό γραφείο για να ελέγξει τυχόν βάρη ή νομικά ελαττώματα επί του ακινήτου. Συγκεκριμένα, ελέγχει αν το ακίνητο είναι σωστά εγγεγραμμένο στο κτηματολόγιο και αν είναι απαλλαγμένο από υποθήκες, προσημειώσεις, απαιτήσεις ή άλλα βάρη.
Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι υποθήκες και εμπράγματα βάρη συνοδεύουν κάθε ακίνητο. Εάν δεν πραγματοποιηθούν οι κατάλληλοι νομικοί έλεγχοι, ο αγοραστής μπορεί να βρεθεί ως νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου με υποθήκη που δεν γνωρίζει και πρέπει να επωμιστεί.
Αφού επιβεβαιωθεί πλήρως η νομική υπόσταση του τίτλου ιδιοκτησίας, το τρίτο βήμα είναι να αρχίσει η συλλογή των απαραίτητων εγγράφων και η σύνταξη του συμβολαίου με τη βοήθεια δικηγόρου και συμβολαιογράφου.
Τα έξοδα του συμβολαιογράφου βαρύνουν τον αγοραστή.
Ο δικηγόρος του αγοραστή παρακολουθεί την υπόθεση, ελέγχει όλα τα έγγραφα που υποβάλλονται στον συμβολαιογράφο, συντονίζει τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες (λογιστές, μηχανικούς, τοπογράφους), επιλύει νομικά ζητήματα κατά την προετοιμασία του συμβολαίου, ελέγχει το συμβόλαιο και, εάν είναι απαραίτητο, βοηθά στην προετοιμασία του τίτλου ιδιοκτησίας.
Τέλος, απαραίτητη προϋπόθεση για την υπογραφή του συμβολαίου είναι η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης στην εφορία και η βεβαίωση και καταβολή του ποσού του φόρου αμέσως.
Στο πλαίσιο αυτό, βρίσκεται σε λειτουργία η ηλεκτρονική πλατφόρμα myProperty Δήλωση Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτων | ΑΑΔΕ (aade.gr) για την ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων και των παραρτημάτων που πρέπει να υποβάλλονται κατά τη διάρκεια κάθε πώλησης. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η πώληση ή η αγορά ενός ακινήτου ολοκληρώνεται σε εννέα ψηφιακά βήματα
1. Ένας συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση για λογαριασμό του αγοραστή και του πωλητή
2. Η δήλωση αποστέλλεται στα γραμματοκιβώτια του αγοραστή και του πωλητή στο myTaxisnet
3. Αποδοχή των δηλώσεων από τον αγοραστή και τον πωλητή
4. η δήλωση κατατίθεται αυτόματα και η φορολογία προσδιορίζεται αυτόματα
5. Ο συμβολαιογράφος ενημερώνεται αυτόματα για την υποβολή της δήλωσης
6. Ο αγοραστής πληρώνει τον φόρο ψηφιακά (με κάρτα ή web banking)
7. Η πληρωμή του φόρου αναφέρεται στο TAXIS
8. Η απόδειξη πληρωμής του φόρου δημοσιεύεται στο myProperty για τον συμβολαιογράφο και τον αγοραστή
9. Ο συμβολαιογράφος δημοσιεύει τη σύμβαση στο myProperty.
Κατά την αγοράακινή του ως πρώτη κατοικία,ο αγοραστής δικαιούται να υποβάλει αίτηση για απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης.
Αφού είναι έτοιμα όλα τα νομικά απαιτούμενα έγγραφα και έχει καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης όπως περιγράφεται παραπάνω, το τέταρτο βήμα είναι η υπογραφή του τελικού συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου, οπότε ο αγοραστής καταβάλλει το συμφωνηθέν τίμημα. Προκειμένου να αποφευχθεί η πιθανότητα εγγραφής νέων βαρών επί του ακινήτου μεταξύ της πρώτης επιβεβαίωσης του τίτλου ιδιοκτησίας και της υπογραφής της σύμβασης, ο εκπρόσωπος του αγοραστή πηγαίνει για μια δεύτερη και τελική επιβεβαίωση του τίτλου ιδιοκτησίας επί του ακινήτου στο εξουσιοδοτημένο κτηματολογικό γραφείο ή κτηματολογικό γραφείο.
Το πέμπτο και τελευταίο στάδιο της διαδικασίας αγοράς και πώλησης είναι η μεταγραφή του συμβολαίου στο εξουσιοδοτημένο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο.
Η τελευταία υποχρέωση του αγοραστή και του πωλητή μετά τη σύναψη του συμβολαίου αγοράς είναι η δήλωση της συναλλαγής στο Ε9 εντός ενός μηνός από την υπογραφή του συμβολαίου. Ο πωλητής διαγράφει το ακίνητο από τοκτηματολόγιοκαιο αγοραστής προσθέτει το ακίνητοστοκτηματολόγιο.
